一、出台背景

针对近年来房地产市场出现的新情况和新挑战，为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，大方县人民政府印发了《大方县商品房预售资金监督管理办法》（方府发〔2024〕3号）（以下简称《监管办法》）。

二、主要内容

《监管办法》共包括四个部分三十二条：

（一）第一部分（第一条至第四条）。主要明确了《监管办法》的指导思想、适用范围、预售资金的概念和部门职责。

（二）第二部分（第五条至第九条）。主要规定了监管银行通过公开招标方式选取，并对监管银行的定义和相关要求以及商品房预售资金监管协议、监管账户设立及监管时限等提出明确要求。

（三）第三部分（第十条至第十七条）。主要规定了预售资金收存的流程及购房人缴款方式。明确预售资金的使用方式及要求，对按照工程形象进度明确了每个阶段监管资金留存比例，监管部门可根据房地产开发企业动态考核、信用评价及负债情况等适当调整重点监管资金留存比例；明确了监管资金拨付流程。

（四）第四部分（第十八条至第二十六条）。主要规定了对暂停办理商品房预售资金申请使用手续的相关规定；监管部门、监管银行的监督管理职责，以及违反本办法有关规定的罚则。

三、亮点内容

（一）招标确定监管银行

监管部门会同金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行名单，并签订金融服务协议，中标的监管银行在监管部门网站予以公示。       

（二）按预售许可设立监管账户及签订三方监管协议

房开企业申请《商品房预售许可证》前,结合企业实际情况，原则上应在大方县监管银行名单中选择一家国有商业银行或一家地方商业银行开设对应的商品房预售资金监管专户（以下简称“监管账户”），监管部门、房开企业和监管银行共同签订商品房预售资金三方监管协议。

（三）预售资金使用范围

商品房预售资金的使用范围，包括购置项目必需的建筑材料、设备，支付整个项目主体及配套设施建设施工进度款、税费、必要的管理及营销等费用。

（四）监管资金按节点留存比例

1.高层建筑达到主体工程进度的1／2、小高层建筑达到主体工程进度的2／3、多层建筑达到主体工程封顶之前，留存比例不低于累计核拨款的5％；

2.高层建筑达到主体工程进度的1／2、小高层建筑达到主体工程进度的2／3、多层建筑要达到主体工程封顶之后，同一个预售许可证包含有不同楼层建筑的，各栋需同时达到对应工程进度，留存比例不低于累计核拨款的4％；

3.水、电、基础设施报装施工完成，经五方责任主体验收合格，留存比例不低于累计核拨款的3％；

4.经竣工验收备案后，至预售资金解除监管前，留存比例不低于累计核拨款的1％。

房开企业在商品房预售过程中发生买受人投诉、群访、多次上访未妥善解决的，新增商品房预售项目时，留存比例在原基础上提高5%。

未逾期交房、预售资金全部存入监管账户的商品房预售项目，正在发生或即将发生影响社会稳定的突发事件时，房开企业可申请借用监管账户内留存资金的80%支付工程进度款或民工工资，监管部门根据房开企业经营情况和项目建设情况，从后期进账款中补足，直至所借用的资金足额补足后，房开企业方可申请使用监管资金。

（五）明确三方监督管理职责

房开企业存在下列行为之一的,由监管部门责令限期改正,并可按照监管协议的约定暂停其监管资金拨付;情节严重或者拒不改正的,由监管部门关闭商品房买卖合同网上签约业务服务功能,并将信息推送相关部门，按照相关规定处理并纳入重点监管，记入企业信用档案，并向公众提示预购风险：

1.未按规定使用商品房预售资金的;

2.收取的商品房预售资金未纳入监管或以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的;

3.提供虚假材料的;

4.其他违反预售资金监管规定的行为。

监管银行有下列行为之一的,按照金融服务协议和监管协议的约定整改,整改期间暂停承接新的商品房预售资金监管业务；情节严重的终止其监管银行资格并通报其上级主管部门,依法承担相应的法律责任:

1.未按规定将预售资金及时入账或拨付的;

2.擅自拨付或截留、挪用预售监管资金的;

3.未按规定监管、反馈购房贷款入账情况的;

4.其他违反商品房预售资金监管协议行为的。

贷款银行未按本办法及有关规定将买受人的商业贷款、公积金贷款发放至监管账户的,监管部门可函请中国人民银行大方县支行、毕节银保监分局大方监管组按规定进行处理。若贷款银行为预售资金监管银行的,监管部门可终止与其签订的预售资金监管协议。

监管部门或监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依规追究责任。